פסק-דין בתיק ע"א 463/10

השופט י' עמית:

           ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 7.12.2009 (כב' השופט מ' אלטוביה) בה"פ 298-08.

רקע עובדתי

1.        המקרקעין עליהם נסבה המחלוקת בין הצדדים מצויים בגוש 3628 חלקה 20 בנחלת יהודה בראשון לציון (להלן: חלקה 20 או החלקה). שטחה של החלקה הוא 5,083 מ"ר, והיא מהווה חלק מנחלה שבבעלותו של מינהל מקרקעי ישראל (להלן בהתאמה: הנחלהוהמינהל).

           בחודש דצמבר 1970 התקשרו ארבעת בעלי זכויות החכירה בחלקה ובנחלה באותה העת (להלן: החוכרים המקוריים) בהסכם עם בני הזוג גרייבר (להלן: החוזה הראשון), לפיו רכשו האחרונים זכות אשר הוגדרה באופן הבא:

"זכות החכירה על חלק שלישי (1/3) מהנכס הנ"ל ששטחו 1700 ממ"ר, והמסומן על התסריט המצורף לחוזה זה והמהוה חלק בלתי נפרד הימנו [...] על כל המחובר אליו חיבור של קבע, כולל הבנין-הדירה העומד עליו והמכיל 5 חדרים ומטעי פרי הדר (להלן: 'חלקה ב')..."

           על פי תנאי החוזה, התחייבו החוכרים המקוריים לפעול לפיצול חלקה 20 בהתאם לתשריט:

"המעבירים מתחייבים לפצל את הנכס בהתאם לתסריט המצורף, כך שכל הנכס יחולק לשתי חלקות חדשות...

המעבירים יעשו את כל הצעדים הדרושים כדי לקבל את הסכמת ואישור כל הגורמים והרשויות הנוגעים בדבר לפיצול הנכס בהתאם לתסריט הנ"ל, ורשום הפצול בספרי האחוזה" (סעיף 3(א) לחוזה).

           כן הוסכם, כי אם לא יעלה בידי החוכרים המקוריים להביא לפיצול החלקה מסיבות שאינן תלויות בהם, גרייבר יקבלו מהם בהעברה בלשכת רשום המקרקעין את "זכות החכירה על 1/3 מהנכס הנ"ל", כאשר החלוקה תתבצע -

"לפי החלוקה עפ"י התסריט (חלקה א' - למעבירים, חלקה ב' - לנעברים) אשר יחייב את הצדדים כחלוקה מעשית פנימית ביניהם, הן לגבי החזקה בפועל וכל הנובע מכך והן לגבי מכר או כל פעולה אחרת" (סעיף 3(ה) לחוזה).

           עוד הוסכם, כי אם לא יעלה בידי החוכרים המקוריים לקבל את הסכמת המינהל גם להעברה האמורה בלשכת רישום המקרקעין מסיבות שלא תהא להם שליטה עליהן -

"הרי שהצדדים יראו עד להווצרות הנסיבות בהן תאופשר ההעברה בין על הדרך המתוארת בפסקה 'ד' [פיצול החלקה ורישום זכות החכירה על החלקה החדשה בשלמותה בספרי האחוזה - י.ע.] ובין על הדרך המתוארת בפסקה 'ה' [רישום זכות חכירה על שליש מהחלקה על שם גרייבר על פי סעיף 3(ה) הנ"ל - י.ע.] כמלוא ההתחייבות מצד המעבירים למכור ולהעביר החלקה המסומנת באות 'ב' בתשריט [...] לנעברים בעצם מסירת החזקה על חלקה ב' לנעברים" (סעיף 3(ח) לחוזה).

           ואמנם, כפי שנצפה על ידי הצדדים, המינהל סירב להתיר את חלוקת הנחלה ופיצול החלקה, והצדדים הסתפקו בהעברה בפועל של החזקה בממכר. נוסיף ונציין כי גרייבר פעלו לגידור הממכר לצורך הפרדה בין שני חלקי החלקה, וזאת בהתאם להתחייבויותיהם על פי סעיף 15 לחוזה.

2.        בחלוף כשמונה שנים, בחודש פברואר 1979, התקשרו גרייבר והמערער בהסכם לפיו מכרו גרייבר למערער את מלוא זכויותיהם על פי החוזה הראשון (להלן: החוזה השני). ב"הואיל" השני לחוזה נאמר כדלקמן:

"והואיל והמוכרים מצהירים בזה כי החלק מחלקה 20 בגוש 3628 [...] אשר רכשו זכויות לגביו לפי חוזה הרכישה [החוזה הראשון - י.ע.] מהווה 1/3 (שליש אחד) מהחלקה ששטחו 1700 ממ"ר והמסומן על גבי התסריט המצורף לחוזה הרכישה באות 'ב'...".

           וב"הואיל" הרביעי הודגש כי -

"ברצון המוכרים למכור ולהעביר לקונה את כל זכויותיהם - מכל מין וסוג שהוא לגבי חלקה ב' - אשר אותן רכשו ואשר להן הנם זכאים לפי חוזה הרכישה..."

           עסקה זו אף היא לא נסתיימה ברישום, כך שאין חולק כי הרישום דהיום אינו משקף נאמנה את חלוקת הזכויות בחלקה כפי שנתבצעה דה-פקטו.